Quand une personne possède un bien immobilier en indivision avec d'autres personnes co-propriétaires il est important de gérer les dépenses et les revenus de manière rigoureuse afin d'éviter les conflits et d’optimiser les profits potentiels. Il est essentiel de répartir équitablement les charges entre chaque co-propriétaire en fonction de sa part dans l’indivision comprenant notamment les frais de copropriété, la taxe foncière ,les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les éventuels frais liés à la gestion locative si le bien est loué.
Alors que vivre ensemble en indivision peut commencer de manière harmonieuse au départ, des problèmes peuvent surgir rapidement, particulièrement en ce qui concerne les dépenses et les revenus. Comme on dit souvent : « L’argent est le nerf de la guerre ». Il est donc normal de se poser des questions sur la façon dont les charges et les revenus sont répartis au sein de l’indivision.
Quel arriverait-il aux frais si l'un des coindivisaires occupe la propriété indivise ?
Comment les frais payés par un copropriétaire pour améliorer ou entretenir un bien seront-ils pris en considération ?
Comment peut-on demander une compensation d’occupation lorsque l’un des copropriétaires occupe le bien ?
Répartition des dépenses et des revenus en copropriété: quel principe devrait être suivi?
Pour saisir le concept de partage des dépenses et des profits en cas d’indivision, il est essentiel de se réferer à l'article 815-10 du Code civil. Cet article énonce que chaque indivisaire est en droit de bénéficier des profits provenant des biens communs et supporte les pertes proportionnellement à ses parts dans l’indivision. Ainsi, les profits engendrés par une propriété commune sont répartis entre les indivisaires selon leur quote-part respective, tout comme les frais et charges découlant de cette propriété commune sont pris en charge de la même manière. Ce principe cherche à garantir les droits de chaque copropriétaire sur la propriété.
Par exemple - Si trois co-indivisaire détiennent respectivement 60 %, 30 % et 10 % des parts d'une propriété immobilière louée, chacun recevoir une part proportionnelle des loyers selon sa participation dans l’indivision. De même, le paiement des impôts fonciers et autres charges liées à l’entretien du bien en copropriété suivront cette répartition. Cette règle est applicable que ce soit pour une location commerciale, la location d’un parking, ou encore pour tout contrat locatif non meublé ou bail saisonnier.
Occupation exclusive d'un bien en copropriété par l'un des héritiers : qui est responsable du paiement des frais ?
Quand un bien en copropriété est loué, les locataires sont responsables des coûts liés à son utilisation. De même, si un co-propriétaire occupe le bien, la règle reste la même. En effet, si l'un des copropriétaires vit dans le bien en copropriété, la loi lui impose de prendre en charge tous les frais associés à cette occupation. Cependant, comme les copropriétaires ont des droits égaux dans la copropriété, celui qui occupe le bien doit également payer une indemnité d’occupation aux autres. Cette compensation connue sous le nom de « indemnité compensatrice de privation de jouissance » est déterminée en fonction du loyer potentiel du bien immobilier en copropriété. Dans les cas de copropriétés en conflit, il arrive souvent que cette compensation ne soit jamais versée par l’occupant!
En cas de litige concernant le montant à payer pour l'occupation d'un bien indivis entre les copropriétaires ou le mandataire désigné comme gérant diligent peut saisir le tribunal pour fixer ce montant en se basant sur le loyer habituel du bien en question. Toutefois, les copropriétaires ont la possibilité d'opter pour une occupation gratuite par l'un des indivisaires sans demander une quelconque indemnisation. Il est cependant recommandé d'établir cet accord par écrit et idéalement devant un notaire pour plus de sécurité juridique.
Engagement de dépenses et frais de conservation par un seul copropriétaire : qui doit assumer les coûts ?
En règle générale et d'un point de vue global, il est convenu que les dépenses et les coûts liés à la gestion de biens détenus en indivision sont la responsabilité de tous les indivisaires impliqués. Ainsi, si l'un des indivisaires décide de prendre l’initiative d’engager des frais pour entretenir le bien commun qui dépassent sa part, il devient créancier vis à vis des autres copropriétaires. Ces frais d’entretien ont pour but la préservation du bien commun et éviter tout risque de détérioration par manque d’attention .
Lorsque quelq'un qui partage la propriété d'un bien le rénove à ses frais en vertude de l'article 815-13 du Code civil, il convient de tenir compte de cette amélioration de manière équilibrée en fonction de la valeur ajoutée au bien au moment du partage ou de la vente. De même, les dépenses nécessaires engagées sur ses propres deniers pour la préservation des biens doivent également être prises en considération, même si elles n'ont pas contribué à les améliorer. L'inverse est également vrai : l'indivisaire est responsable des dommages et des détériorations qui ont réduit la valeur des biens en copropriété en raison de ses actions ou de ses erreurs ». Par conséquent : après avoir dépensé pour la préservation d'un bien en copropriété, un indivisaire peut recevoir une récompense correspondant à la plus-value générée par les dépenses liées à la préservation ou à l'amélioration du bien en question.
Simplifier la gestion des finances lors d'une propriété commune : nommer un responsable et rédiger un accord d'indivision
La gestion de la co-propriété peut entraîner des frictions en raison des prises de décision et des dépenses liées à la répartition des revenus entre les co-propriétaires; ainsi il est conseillé de nommer une personne responsable pour faciliter l'organisation de la co-propriété – cette personne pouvant être l'un des co-propriétaires ou une tierce partie. Le mandat confié au gestionnaire doit être rédigé avec une description claire des autorisations accordées : cela inclut les types d'activités qu'il peut entreprendre sans l'accord des autres copropriétaires ou les modalités financières liées à la gestion et à la rémunération du mandataire ainsi que la possibilité d'ouvrir éventuellement un compte bancaire spécifique pour cela. Il incombe au mandataire d'établir et tenir à jour une comptabilité des dépenses et recettes liées à l'indivision et d'en faire régulièrement rapport aux copropriétaires.
En cas de difficultés et de tensions au sein d'une propriété en indivision, il est envisageable pour n'importe quel copropriétaire souhaitant le faire de se retirer en cédant sa part indivise à la société INDIVISION.fr