Indivision et usufruit sont des termes juridiques cruciaux dans l'univers de l’immobilier qui revêtent une importance significative en matière de gestion du patrimoine et plus particulièrement dans la transmission des biens familiaux. Cela implique une répartition distincte entre la jouissance et la propriété d'un bien spécifique. En dehors du contexte spécifique de la gestion patrimoniale complexe se trouve un grand nombre d’indivisions aux prises avec cette notion d’usufruit. Dans de nombreux cas courants cependant,l’existence de cet usufruit ajoute une dimension complexe à la gestion collective du bien et interagit avec les relations personnelles des parties impliquées. Ce paragraphe détaille les relations entre l'indivision et l'usufruit et met en lumière les droits et devoirs de chaque partie impliquée - l'usufruitier et l'indivisaire.
Quelle est la signification de l’usufruit et de la nue propriété ?
La division de la propriété sépare le droit de profiter d'un bien (usus et fructus) de celui de le posséder (abusus). Ce partage crée donc deux éléments distinctifs :
La jouissance temporaire d'un bien :
Le détenteur de l’usufruit détient les droits d’usage et de jouissance des biens qu’il possède (y vivre ou les louer pour en percevoir les revenus ou les prêter gratuitement), mais il ne peut pas en disposer dans leur intégralité en les vendant notamment. Cependant l’usufruitier a la liberté de céder son usufruit à une tierce personne.
La propriété démembrée :
Le propriétaire en nue propriété détient uniquement l’abusus ; il est autorisé à disposer du bien et notamment à le vendre en respectant les droits de l’usufruitier. Il est privé du droit de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus. L’usufruit peut prendre fin à la fin d’une période déterminée, par renonciation et plus communément par le décès du bénéficiaire. En revanche, un propriétaire en nue propriété peut vendre librement sa nue propriété à un tiers.
Le fractionnement de biens peut être un choix stratégique en matière de gestion patrimoniale et est souvent utilisé par les conseillers en gestion de patrimoine pour faciliter la transmission tout en minimisant les droits de succession correspondants. Il est envisageable d’optimiser la situation fiscale en prenant en considération la durée d’usufruit et une éventuelle transmission anticipée de celui-ci ainsi que les abattements fiscaux disponibles. La mise en œuvre du fractionnement de biens et le recours à des régimes fiscaux spécifiques peuvent également contribuer à alléger la pression fiscale qui pèse sur le patrimoine familial. Pour une gestion fiscale efficace et conforme aux lois en vigueur dans votre pays, il est conseillé de solliciter les services d'un professionnel du droit ou de la fiscalité.
Dans la plupart des cas de successions familiales, la division en usufruit et nue-propriété n'est pas un choix délibéré en matière de planification successorale ; elle découle généralement du règlement de la succession d'un individu décédé. La situation la plus courante concerne souvent le conjoint survivant qui se voit attribuer l’usufruit du bien commun ainsi qu'une part de la nue-propriété. Il est également possible que cet usufruit soit légué par testament à un proche sans lien matrimonial direct tandis que la nue-propriété revient aux héritiers légaux. Des circonstances de ce type peuvent provoquer des désaccords profonds entre les personnes impliquées et entraîner une impasse toxique dans le partage des biens en copropriété.
Les obligations et les droits de celui qui a l'usufruit et du propriétaire nu :
Le détenteur de l’usage peut profiter du bien et en retirer des revenus tout en étant responsable de son entretien régulier ainsi que des charges habituelles qui y sont associées. D'autre part le propriétaire dénudé ne peut ni occuper ni bénéficier des revenus du bien tant que le détenteur de l’usage est toujours en place et ne peut récupérer le bien qu'à la fin de cette période d’usage. Toutefois le propriétaire dénudé est tenu d’assumer les réparations majeures telles que définies par l'article 606 du code civil français. Les interactions entre les entités doivent se conformer aux exigences établies par la loi ou par un accord particulier les liant, le cas échéant.
La simultanéité de la copropriété et de l’usufruit :
La copropriété et l’usufruit peuvent cohabiter lorsqu'un bien est détenu en commun par plusieurs personnes et qu'il est grevé d'un usufruit en même temps. Par exemple un copropriétaire peut posséder la totalité de l’usufruit ainsi qu'une partie indivise de la nue propriété. Cette situation découle généralement d'une succession entre deux conjoints mariés. Le conjoint survivant jouit à la fois du droit d’usufruit et d'une partie des biens nus. Dans cette situation délicate et souvent source de frustration pour les copropriétaires de la nue-propriété qui se voient contraints par divers obstacles sans pouvoir profiter pleinement du bien en question ; l'usufruitier indivisaire peut occuper les lieux ou percevoir les loyers jusqu'à la fin de l'usufruit avant que les autres ne puissent pleinement en jouir.
Transfert et fin de l'usage temporaire :
La propriété en usufruit peut être cédée soit moyennant rémunération (vente), soit à titre gracieux (donation ou héritage). Il prend fin de diverses façons : à l'échéance de la période définie en cas d’usufruit temporaire ; au décès de la personne bénéficiant de l’usufruit ; ou suite à sa renonciation.
Conséquences pour les propriétaires d'une nue propriété indivise :
La plupart du temps, les nues-propriétaires rencontrent des difficultés considérables en cas d’usufruit qui bloque fréquemment et de façon prolongée toute perspective de sortie de l’indivision.
Il est important de noter qu'il est tout à fait envisageable de céder ses parts indivises même si elles sont chargées d'un usufruit légal attaché à celles-ci. La société Indivision.fr propose d’acquérir ces parts en nue propriété, même dans les cas les plus compliqués et les plus délicats qui puissent se présenter en matière d’indivision.